中国封建社会是一个典型的农业社会。国家的财政收入，最根本的是田赋（又称田租、税粮），是为税收的正项。“赋从田出”。有了土地，才能有田赋。土地，要依靠农民开发耕种。为了使农民能够勉强生活下去，以维持简单再生产，就必须不断调整生产关系，使之适应生产力的发展。因此，历代封建皇朝为了保障田赋收入，无不十分重视土地问题，建立了一套土地制度，并根据政治、经济形势的变化，不时加以修改、补充、完善。

所谓土地制度，一般是指土地的分配与所有权的归属；土地的垦殖与经营管理形式；地租的等则与征收方式，以及地租的分割占有等。

明朝承元朝之后，处于中国封建社会晚期，土地制度和其他各项典章制度一样，“多因前代旧制”。当然也有自己的一些创造，显示时代风貌与特征。其“土田之制，凡二等：曰官田，曰民田。初，官田皆宋、元时入官田地。厥后有还官田，没官田，断入官田，学田，皇庄，牧马草场，城堧苜蓿地，牲地，园陵坟地，公占隙地，诸王、公主、勋戚、大臣、内监、寺观赐乞庄田，百官职田，边臣养廉田，军、民、商屯田，通谓之官田。其余为民田”。《明史·食货志》的这段话，大体概括了明朝土地的种类及其归属和官田的内涵。为了进一步了解明朝的土地制度，有必要首先粗略介绍一下各种官田的历史渊源、演变沿革、所有制性质及其经济功能。

宋、元时入官田地，即宋、元两代遗留下来的官田，又称“旧额官田”，或“古额官田”。明朝新籍的官田，称为“抄没官田”，或“近额官田”。前者主要是南宋的官田，后者主要是没收豪强地主的。这两种官田大多分布于江南苏、松诸府。

还官田，也有两种情况。一种是明初赐给公侯，以其租入充俸禄。洪武二十五年（1392）八月，“给公侯岁禄，归赐田于官”。另一种是赐给官员或百姓承种，后因事故还田于官。洪武十二年（1379）以前，苏州一府即有功臣还官田二万余亩。

没官田，籍没之田，即由政府没收入官。这种做法，早已有之。明代凡官民犯法，被抄家没产者，土地概归入于官。明初在苏州府抄没的田土最多，达三百八十多万亩，占全府田土的三分之一以上。抄没的对象，主要是张士诚“大周国”的成员，以及被明太祖视为不法的“富民”。没官田有“一没”，“再没”，“三四没者”，科则亦随之加重。

断入官田，指双方互争，而又来历不明的田土，因无法断给任何一方，由官府裁定没收入官。

学田，亦称府县学田，有些地方称“供田”。又可细分为书院田（学院田）、儒学田。为府州县学所有，以其租入为办学费用或资助贫困学生。宋元两代置学田之风甚盛，明代江南等地亦相当流行。

皇庄，皇庄之名始于明代（详后）。

牧马草场，官马放牧之地（详后）。

城堧苜蓿地，城堧地，即城郭旁之余地。苜蓿，为农作物之一种，可作为马的饲料。这种余地原来禁止耕种，后来解除禁令，听任开垦。

牲地，即光禄寺、太仆寺所用牲畜之饲料地或牧放地。

园陵坟地，指帝王陵墓用地。如南京钟山明孝陵和北京昌平十三陵等。也包括地方上的公墓用地。

公占隙地，“多指民间义家或显贵坟茔，官仓坛殿等所占用之田”。

诸王等赐乞庄田，包括赐予和奏请两种。前者，为皇帝主动赐给功臣的田地。后者，是诸王等为了占夺土地，向皇帝奏请乞讨的。

百官职田，即品官职分之田，又称“公田”，以其租入为补充俸禄之用。职田之名，始于隋朝开皇年间。北宋天圣年间曾下诏罢革，不久复设。明代行职田之制时间不长，洪武末年即告结束。

边臣养廉田，置立在边境地区，以其租入用于边镇官吏和监军使俸禄以外之津贴的官田地。

军、民、商屯田，这三种屯田，经营管理体制和收入所得分配等各有不同（详后）。

民田，为民所自有。种类比较少，主要有新开田、沙塞田、闲田、僧道常住田等。

“官田”之名，最早见于《周礼》。对其后来的发展变化，史书记载不一。有谓“自汉至唐不闻云官田者”，有说汉、唐时亦有“官田”。宋、元以后，官田渐多，迄明益盛。关于明代官田的所有制性质，特别是对于明代初年江南苏、松诸府官田的性质，从明代开始就有不同见解，长期争论不休。有人认为，明初苏、松、嘉、湖诸府的没官田、断入官田，是“名为官田，实民田耳”，不可与皇庄、牧地诸在官之田相提并论。或者说，明初苏、松、嘉、湖诸府，“虽有官田、民田之分，然皆系民业，并非公产，唯科则有轻重之不同，与宋之官田又不同矣。若明之皇庄及诸王、勋戚所赐庄田，则为在官之田”。近年来，多数学者比较倾向于下列观点：包括明初苏、松诸府在内的官田，实为“国之所有”，即国有土地，法律上禁止自由买卖；民田为民所自有，是私有土地，允许互相交易。就数量而言，明代全国官田少，而民田多；在明初苏、松二府则是民田少而官田多。明中叶以后，官田逐渐私有化，其科则与民田合而为一。

官田和民田，不仅数量不同，种类不一，所有制性质有异，而且征税的名目、税粮科则（田租的等级与数量）也各有差别。官田曰租，民田曰税。官田租重，民田税轻。科则则数多寡亦有区别，经营方式也不一样，官田多由贫民佃种，民田多归豪右所有。只有根据官田与民田的这些不同情况，建立一种比较可行的土地制度，使之与户口制度相配套、丁口与田产互不分离，才能使国家的赋役征发有保障，社会再生产得以继续进行。明代的土地制度，虽有不少可取之处。但总的说来，与户口制度一样，大部分也是前紧后松，最终流于形式。