明代的屯田，包括军屯、民屯和商屯。其中，最主要的是民屯和军屯。
从历史渊源说，民屯和军屯都是沿袭前代旧制，但在性质上各有差异。相同的，都是以开发荒地为主要任务。差异之处很多，授田亩数、税粮科则、产品分配，俱不相同。经营管理体制也不一样：“移民就宽乡，或召募或罪徙者为民屯，皆领之有司。而军屯则领之卫所”。所谓“宽乡”，就是“民稀地旷”之区。移民的主体是无地或少地的贫困农民，罪犯是少数。民屯“领之有司”，即由户部及地方司府州县负责具体实施。这是民屯有别于军屯的一个重要特点。民屯的详细情况，将在后面调整人口布局中叙述，于此不赘。
明代军屯制度的建立
军队“屯田之法，始于汉氏。盖取空闲之地，课人以耕，而因以战守，于足粮饷而省转输。养兵实塞之要，足国安民之计，莫先于是”。简单说，军屯就是兵不出农，犹可以兼农，而省坐食之费。由于它寓兵于农，耕战结合，是军队生产自给的一种好方式，世称“其法最善”。所以，代代相传，至明不改。而且规模超越前代，效益更为可观。这也是明太祖的一大功劳。
明太祖崛起田间，深知四民之中为农者最苦。因此起兵以后，一直留意军屯。尝曰：“吾京师养兵百万，要令不废百姓一粒米。”元朝至正十八年（1358）十一月，他沿元代旧制建立民兵万户府，专管军屯等事务，令军士在南京龙江（今南京下关一带）诸处屯田。“兴国之本，在于强兵足食”。令军兴屯，不仅具有重大的政治意义，而且也有明显的经济效益。到至正二十三年，仅康茂才所部就得谷一万五千余石，除给军饷，尚剩余七千石。同年二月壬申，明太祖下令嘉奖，并为此再次申明将士屯田之令：
昔汉武以屯田定西戎，魏武以务农足军食。定伯兴王，莫不由此。自兵兴以来，民无宁居，连年饥馑，田地荒芜。若兵食尽资于民，则民力重困。故令尔将士屯田，且耕且战。今各种大小将帅，已有分定城镇，然随处地利，未能尽垦。数年以来，未见功绪。唯康茂才所屯，得谷一万五千余石，以给军饷，尚余七千石。以此较彼，地力均而入有多寡，其故何哉？盖人力有勤惰故耳。自今诸将宜督军士及时开垦，以收地利。庶几兵食充足，国有所赖。
自此之后，军屯便在全国各地迅速开展起来，并与移民垦荒互相配合，互相促进，成为明代初年恢复社会经济的另一支重要力量。
洪武元年（1368），明太祖命诸将分军屯种直隶滁州、和州、庐州、凤阳等地。凡开立屯所，各设都指挥一员统领。此后，他一方面反复告谕全军将士开展屯田的重要意义，要求他们从思想上明确，在行动上落实，务求实效。另一方面不断下令军队走出兵营，到边区和人烟稀少的地方开垦荒地，力争军粮自给，减少百姓负担。同时，还一再遣将四出，到屯田第一线严加督责。于是从东到西，自北而南，在在兴屯种田。洪武时军队屯田总计八十九万余顷。洪武二十一年九月，敕天下卫所屯田，岁得粮五百余万石。在边境地区，云南和辽东两地军屯的成绩尤为显著。自洪武十五年平定云南以后，多次派大军前往屯垦。仅洪武二十年八、九、十三个月调入云南屯戍的军队，有数字可计者即达十万八千人。给屯牛数万头。沐英父子镇滇时先后督军垦田三十万余亩。辽东也是军屯的重点地区。为了减少从海路运粮辽东的经费与劳苦，一再令辽东卫所屯田自给。自洪武至永乐，辽东军士屯田二万五千三百余顷，收粮七十余万石。
永乐帝即位以后，继续大力命军兴屯，开垦土地，发展生产。建文四年（1402）九月，令五军都督府移文各都司，命令各卫所遵洪武旧制，卫由指挥一人，所由千户一人，专职提调，由都指挥负责督察，年终奏报屯田所入之数，以稽勤怠。从而使军屯之制在永乐朝得以坚持下去。明人叶春及说：“国初置卫四百九十一，所三百一十一，以军计之，约三百十万余，……天下屯田八十九万九千余顷，……分丽三百十万余之军人，得二十九亩，……三百十万余之军，岁食粮三千七百二十二万余石，……除正粮外，纳余粮六石，八十九万九千余顷，通得余粮二千七百万石，则是军之食，军自给之。边储之所运，军需之所征，供于民者无几也。军多为农，故虽额设数百万而不见其冗；食出于军，故虽岁费数十万，而不见其匮。”可见，明初洪、永二朝，国力强盛，边饷恒足，军屯之功不可没。
军屯的管理
明初，军屯之所以能够顺利推行，主要是由于明太祖精心指导。他不仅从根本制度和方针大政上构筑军屯的基本框架，而且规定了明确有效的管理方法，从各个方面采取了有力的措施。军队屯田的组织形式、屯田与守戍的人力比例、军士屯田顷亩、军屯的科则、后勤保障、奖惩办法等等，差不多都是在洪武年间出台的。
天下既定，明太祖根据地理要害，“自京师至郡县，皆立卫所。系一郡者设所，连郡者设卫。大率五千六百人为卫，千一百二十人为千户所，百十有二人为百户所”。卫所是明代军队的基层单位，军屯由兵部、五军都督府管辖，具体由卫所负责实施。这样，使军屯有了组织保证。
在军屯全面展开以后，有许多问题需要及时解决。其中，最主要的是军队屯、守的比例；军士屯田顷亩以及军屯科则。
明代军屯，集中于边区，尤其是辽东、蓟州、宣府、大同、榆林、宁夏、甘肃、太原、固原等九个边陲要地（史称“九边”）。这九个军事重镇，“皆分统卫所关堡，环列兵戎”，既是重兵固守的要地，也是军屯的重点地区。内地相对少些。确定屯、守的兵力比例，实质上是如何正确处理国家安全与军队生产自给两者之间的关系。在这方面，主要是权衡地理险易、田土肥瘠、卫所军与王府护卫军的不同任务。一般是边地三分守城，七分屯种；内地（又称营地）二分守城，八分屯种。洪武十三年（1380）九月，诏陕西诸卫军士留三分之一守御城池，余皆屯田给食，以省转输。二十一年（1388）十月，命五军都督府更定屯田之法：凡卫所系冲要都会及王府护卫军士，以十之五屯田，其余卫所以五之四屯田。此外，还有一九开、四六开的，各因地而异。迄永乐二年（1404）四月，又更定屯、戍之数：凡临边险要者，守多于屯；也有个别是全卫屯种的。自正统十四年（1449）“土木之变”以后，由于边境多事，景泰皇帝令兵分为两番，六日操守，六日耕种。但就整个明代而言，最主要的仍是三七或二八开。
制定军士屯田顷亩，意在人尽其力，而地无遗利。授田亩数，各地不一，一般是每军（每人）给田五十亩，叫做一分。也有少者三十亩、二十亩的。军屯科则，是体现国家对这类田土的地租占有，同时鼓励调动将士屯田的积极性，将奖勤罚懒的措施融化其中。屯田所交纳的租税，叫做“子粒”。而“征收则例，或增或减殊数，本折互收，皆因时因地而异”。
起初，明太祖命内外将校量留军士城守，余悉屯田。城守兵每人每月给米一石，屯田者给五斗，在边地者给七斗，官给农器牛种。
洪武三年（1370）九月，由于军屯渐次开展，垦田日多，形势变化，中书省臣请令山西太原、朔州诸处屯军纳税。明太祖命勿征。次年，中书省又奏曰：“河南、山东、北平、陕西、山西及直隶淮安诸府屯田，凡官给牛种者十税五，自备者十税三”。明太祖仍令免征，待三年后每亩收租一斗。尔后，遂以此数（一斗）为军屯亩税。最初，明太祖定全国官、民田赋，“凡官田亩税五升三合五勺，民田减二升，重租田八升五合五勺，没官田一斗二升。唯苏、松、嘉、湖，怒其为张士诚守，乃籍诸豪族及富民田以为官田，按私租簿为税额。而司农卿杨宪又以浙西地膏腴，增其赋，亩加二倍。故浙西官、民田视他方倍蓰，亩税有二三石者”。军屯每亩收“子粒”一斗，则介于轻重两者之间，而比民田和普通官田为重。对个别地区，也有例外的。例如，洪武二十年（1387），令陕西西安府临潼等处，“屯卒率五丁选一，编成队伍，以时屯种，税粮与民田等，杂徭复之。冬月则练习武艺”。
建文四年（1402）九月，正式定军屯科则：每军田一分（五十亩）征收正粮十二石，贮于屯仓，听本军自支；余粮则作为本卫所官军俸粮。
永乐二年（1404）正月，定屯田官军赏罚条例，多者赏钞，缺者罚俸。并对洪武时创立的屯田红牌（布告牌）重加详定，令每屯设立红牌一面，列则例于上。“每百户所管旗军一百一十二名，或一百名、七八十名。千户所管十百户，或七百户、五百户、三四百户。指挥所管五千户，或三千户、二千户。总以提调屯田都指挥，所收子粒，多寡不等，除下年种籽外，俱照每军岁用十二石正粮为法比较，将剩余并不敷子粒数目通行计算，定为赏例”。凡屯军年六十以上及残疾、年幼者，令耕种自食，不受此赏罚条例限制。凡屯军因公事以妨农务者，“免征子粒”，并严禁卫所随意差遣他役。又区别田地肥瘠，鼓励官军各种样板田，以其岁入之数作为考核勤懒的标准。山西太原左卫千户陈淮所种样田，每军余粮二十三石，明成祖下令重奖。宁夏总兵官何福勤于督责，积粮尤多，明成祖赐敕褒美。此外，明成祖还从实际出发，对军屯子粒的征收方式做了一些改变。是时，户部尚书郁新上言：“湖广诸卫上去年屯田所入租数，例当考校。然所物不一。今宜以米为度准之。每粟、谷、糜、黍、大麦、荞、穄各二石；稻谷、薥、秫谷各二石五斗，�稗三石，并各准米一石；小麦、芝麻、豆并与米等”。奏疏呈入，明成祖从其请，同意随地所产，著为令。
到了宣德年间，法久弊生，各项典章制度渐趋破坏。军队屯田亦不例外。于时屡次覆核各屯，发现问题不少。为此，凡以征戍罢耕及被官豪势要占匿者，命减余粮之半；果系灾伤无收者即予蠲免。
军屯制度的破坏
产品分配，是生产关系的核心部分。屯粮科则的变化，是军屯制度破坏的深刻反映。
实际上，从永乐末年起，随着移民垦荒的基本结束，军屯也开始走下坡路。
明仁宗即位已经看出了卫所屯田存在的严重问题。他谕户部尚书夏原吉曰：古寓兵于农，不夺其时，民无转输之劳，而兵食足。先帝所立屯种法甚善。后来所司数以征徭扰之，既失其时，遂无其效。其令天下卫所，凡屯田军士，自今不许擅差妨农务。违者处重法。
宣德二年（1427）正月，明宣宗又申明屯田之法，令兵部移文所司，选老成军官提督屯田，还命巡按御史以时巡察。宣德三年（1428）四月，给事中戴弁奏言：自山海关至蓟州，守关军万人，操练外无他差遣。若稍屯种，亦可实边。请取勘营所附近荒田，斟酌分给，且屯且种，实为两便。宣德五年，工部尚书黄福疏曰：永乐年间，虽然营建北京，南讨交阯，北征沙漠，资用未尝缺乏。近来国家无大宗耗费，岁用反而仅仅可以勉强维持。假使不幸遇到水旱、征调之事，将何以应付。请役操备、营缮军士十万人，往济宁以北、卫辉、真定以东沿河屯种。初年令自食，次年每人收粮五石，三年后加倍征收。既可省京仓口粮六十万石，又可省本卫月粮一百二十万石，每年可得一百八十万石。这些奏疏说明：当时军屯已不被重视，所以才要多次上疏皇上，请令军士兴屯，以省费用。宣德六年二月，宁夏左屯卫指挥使张泰奏曰：宁阳侯陈懋公然侵占屯粮二十余万斤，又私役军士为其种田三千余顷。是时，陕西参政陈琰亦奏言：宁夏、甘肃二处膏腴之地，“皆为镇守官及各卫豪横官旗所占，俱不报输粮。间有报者，十仅得一”。同年九月，行在工部侍郎罗汝敬自陕西回京，说：宁夏、甘州等处官豪之家占种田土计一万零四百九十余亩，依屯田起科，增收子粒一十九万五千五百七十余石，开除沙硷等田岁无子粒者四千六百九十一顷有奇。宣德八年三月，山东按察使虞信奏称：近见山东都司卫所管屯官私役军丁，怠废农务。如济南卫军旗总五千六百人，随营余丁老幼亦不下千余人。宣德五年下屯止一百九十人。
正统以后，军屯之制进一步发生剧变，主要表现在两个方面，一、屯政益弛，屯法尽坏，屯军逃亡，屯田多被内监、军官占夺，屯粮越来越少；二、屯粮与全国税粮“折色”同步进行，亦开始折征银两。
正统元年（1436）四月，准许陕西行都司所属各卫所，宣府、大同各处边卫，旗军余丁所种屯田五十亩之外，每亩如民田例，纳粮五升。二年，又令军屯正粮免上仓，止征余粮六石。是时屯粮所存只为旧时三分之二。尔后，又免沿边开田官军子粒，各边屯田子粒亦分别酌情减免。是时，屯粮所存只有旧时三分之一。正统九年十一月，河南按察司佥事徐朝宗奏：大宁都司官军指挥佥事田礼等八千二百九十五员名，侵占屯地四千一百二十七顷有奇，递年不输子粒，会敕不即改正，管屯官匿不以闻。正统十四年五月，徐朝宗又奏：直隶兴州左屯等二十四卫官军余丁指挥使杨升等二万一千六百四十员名，侵种屯地三千四百四十五顷余，不纳子粒。
成化时，虽屡议厘复，而屯粮“视旧所入，不能什一矣”。成化元年（1465）二月，巡抚湖广左佥都御史王俭上言：近年以来，各都司卫所原行文卷，多有朽烂，间有存者，旋复改洗，以致无籍官旗人等乘机作弊，“屯田之制，日就消削”。此后，兵部奏言：“屯田之制，行之既久，其法渐废。戍卒多役于私家，子粒不归于公廪，管屯者有积蓄之利而无差操之苦，所以启后来者之谋也。”成化十九年九月，总理粮储户部郎中毛泰在谈到辽东军屯的破坏情形时，说：
自洪武至永乐，为田二万五千三百余亩（顷），粮七十一万六千石有奇。当时边有储蓄之饶，国无运饷之费，诚足食足兵之道也。至于宣德以后，屯田之法虽曰寝废，军士犹余四万五千四百，而粮亦视旧不减三分之一。近彼边方多事，屯田之法尽坏。……今所存唯正军一万六千七百余名，而岁征粮止一十六万七千九百石，……较于旧制，屯田之法十不及一。
史称：“屯粮之轻，至弘（治）、正（德）而极。”
弘治时，屯粮愈轻，有每亩止收三升者。屯粮愈减，根源在于屯法愈坏，屯地多为贵戚、势家、王府、太监等侵占，据为私业，或被军士盗卖，以故“征粮之数，多不过三分”。于时，兵部尚书马文升奏言：
我太祖高皇帝，平定天下之初，法古为治，首定民田，验亩起科，以备军国之用。次定屯田，上纳子粒，以给军士之食。此我朝一代紧要制度，行之万世不可废者也。……迨我太宗文皇帝，其于屯田尤为注意，创置红牌事例，示以激劝良法，册籍明白，无敢欺隐者。不知始自何年，屯田政废，册籍无存，上下因循，无官查考。以致卫所官旗势豪军民侵占盗卖，十去其五六，屯田有名无实。……清出在京在外卫所屯田被人侵占等项，共四万一千余顷，该征子粒四十万八千余石。中间尚有未能清出者。……下人作弊……不能清足原额。
弘治十五年（1502）议准，京卫新增地亩，每粮一石折银二钱。寻复议轻减，每亩征银一分五厘。在京赴太仓、在外赴附近有司交纳，放支官军月粮。翌年，题准浙江除昌国卫田亩数多、温州卫田地膏腴外，其余各卫所屯军全纳子粒六石，每年本（色）折（色）中半，每石征银二钱五分，由附近有司官库收贮备支。
沿及正德，屯粮进一步锐减，饷粮艰难。正德三年（l508）六月，巡按山东监察御史周熊，以辽东为例亟言屯政之坏，曰：
永乐十七年辽东定辽左等二十五卫，原额屯田共二万一千一百七十一顷五十亩，该粮六十三万五千一百四十五石。至是，田止一万二千七十三顷，该粮二十四万一千四百六十石。外给操练舍余田共二千三百一十四顷，该粮三万七千二十四石。又地亩田园之类共一万一千四百一十三顷，该粮五万九千五百四十石。皆先年创法，征之以补屯粮者。今奉敕会查，新增田共一万三千七百二十顷，该粮一十一万三千三百六十六石，通共四十五万一千三百九十一石。揆之永乐间，田多一万八千三百五十顷，而粮反少一十八万三千七百五十三石。缘永乐年间征之屯军者比今多三之一，又今粗细相折，该去粮一十三万六千七百七十石外，实少粮四万六千九百八十三石有余。皆常操军承种逃故，屯田从轻征收之故耳。又永乐年间，常操军士凡一十九万，以屯粮四万二千有余供之，而受供又得自耕边外。军无月粮，以是边饷足用。今军止八万有余，皆仰给于仓，边外之田无复敢耕。军饷告匮，亦实坐此。
上述周熊以无可辩驳的事实说明：时至正德初年，辽东军屯已遭到严重破坏。而是时宦官刘瑾擅政，为伪增田数，横加搜括，遣官分出丈田责逋，竟然说辽东军屯比永乐时增加一万八千余顷，而屯粮之入减少五十余万石。
正德、嘉靖以降，社会风气大变，官豪势要之家纷纷求田问舍，广置田产，土地兼并之风益为盛行。赋税日增，徭役日重，民多破产逃亡。在这种大环境的影响下，军屯之制也进一步走入了死胡同：“屯地多侵没于将领豪右之家，以致屯军终岁赔粮”；“管屯之官，至计十岁以下幼男报充屯丁，叁两朋合，谓之抬粮”；“卫所官占种屯田，私役军卒，扣减粮廪，大为奸利”；“军士之领屯者无几，而屯丁之逃故者日多”；“屯田私相典卖，隐蔽难稽”。还有，户部管粮官不问屯田有无，月粮只给半数。沿边屯地，或者变为盐碱、沙碛，不能耕种，而粮额照旧征收。屯田御史，又于额外增加本折，屯军益不能堪。凡此种种，说明屯田已是“名存实废”。当时给事中管怀理上言：“屯田不兴，其弊有四。疆埸戒严，一也。牛种不给，二也。丁壮亡徙，三也。田在敌外，四也。如是而管屯者犹欲按籍增赋，非扣月粮，即按丁赔补耳。”嘉靖时林希元说：明太祖立卫兴屯，用意周密，为法简易，然军屯“行之未久而大坏，军士逃亡且尽，田土遗失过半，其故何也？科税太重。又拨田之初，不问腴瘠洼亢、虚实隔涉，但欲足数牵纽补搭配抑军人而使之耕。加之军士多游惰，督耕无良将。此其法所以速坏也”
军屯科税，明初为每亩一斗，其后愈轻。至“嘉靖中渐增，隆庆间复亩收一斗”。又行“折色”。嘉靖八年（1529），准浙江爵溪所屯田，并象山县民带种本卫中前千户所屯田，照有司税粮折银事例，每石征银二钱五分。隆庆二年（1568），令宣府、大同开垦田已成业者，每十顷内给将官五十亩为养廉之资。若副、参开种不及百顷，守备以下或不及十顷，俱予参论戒饬。隆庆四年，令各边自垦田地，照永乐二年事例，永不起科。如每年增加十万石、五万石，自垦田至百顷、千顷者，予以重赏。
万历十一年（1583），议准陕西延、宁二镇丈出荒地，凡不在屯田旧额之内者，俱听军民随便领种，永不起科。各边但有屯余荒田堪垦者，亦俱照此例。
屯粮“折色”征银，是大势所趋，自然不必非议。但由于屯法大坏，军士逃亡且尽，屯田大量遗失，将士多不用心，无论屯粮科则如何变更，此时屯田没落已成定局，下令清理也好，戒饬督耕也好，都于事无补。万历时，计军屯之数只六十四万四千余顷，比洪武时减少二十四万九千余顷，田日减而粮日增，弊病丛生，已无良方妙药可救。万历三年（1575）十二月，户科都给事中尤懋等人疏曰：“国初额设屯田，所在无几。今欲复屯田，先清军额。军数明，而田数明。”叶向高在谈到九边军屯之坏时说：“因循废格，日以滋坏。及嘉（靖）、隆（庆）以来，累清屯田，虽时盈时耗，而较其见存之数，大约损故额十之六七矣。盖在洪（武）、永（乐）间，辽东屯粮以石计者七十万，今十七万；甘肃六十万，今十三万；宁夏十八万，今十四万九千；延绥六万，今五万；蓟州十一万，今仅视延绥。山西计其初，岁亦不下十万，今得二万八千有奇。”他认为九边军屯之坏，原因有四：一是边境日渐多事，多抽屯军补伍，田地荒芜；二是沿边腴田多为将官、豪右侵夺；三是边备设施湮没，无以抵御边境骚扰；四是赏罚不明，玩愒成风。尤、叶等人所论虽不无道理，但毕竟是大势已去，纸上谈兵而已。
当是时，还有一些地方官，为了挽救明皇朝，也纷纷上疏请兴屯田。山东巡抚郑汝璧请开垦登州海北长山诸岛田；福建巡抚许孚远在开垦海坛山之后，复请开垦南日山、澎湖，以及浙江滨海诸岛；天津巡抚汪应蛟请于天津兴屯。结果全都以失败告终，有的奏疏被明神宗束之高阁，留中不发；有些是兴屯不久，即告停止，半途而废。
天启时，巡按御史张慎言建议在天津静海等处屯田；御史左光斗在天津兴水利，种水稻；李继贞巡抚天津时，对屯田事务亦颇用力。最后皆因时局动荡，加以年年旱、蝗成灾，而鲜有实效。
崇祯时，兵部尚书王洽上言：“祖宗养兵百万，不费朝廷一钱，屯田是也。今辽东、永平、天津、登（州）、莱（州）沿海荒地，及宝坻、香河、丰润、玉田、三河、顺义诸县，闲田百万顷。元虞集有京东水田之议。本朝万历初，总督张佳胤、巡抚张国彦行之蓟镇，为豪右所阻。其后巡抚汪应蛟复行之河间。今已垦者荒，未垦者置不问。遗天施地生之利，而日讲生财之术，为养军资，不大失策乎。乞敕诸道监司，遵先朝七分防操，三分屯垦之制，实心力行。
庶国计有裨，军食无缺。”于时，明亡在即，王洽还梦想复兴军屯，可谓关心军国大计。崇祯皇帝也以为其言甚善，命即行之，可谓精神不死。而究其实都是说说而已，自欺欺人，根本不可能付诸施行。随着明末农民起义军浩浩荡荡进入北京城的脚步声，明代军屯也终于宣告结束。
明代的商屯政策
与民屯、军屯同时进行的，还有商屯。从总体上说，它们都是为了满足军国之需。但出发点各有不同。推行民屯，主要是为了解决民食；推行军屯，主要是为了解决边区及内地军队的粮饷；
而推行商屯，目标则比较单一，就是为了资助边境军粮。另外，商屯的作用亦远远不如民屯和军屯。操作方法也不一样。
商屯，按照《明史·食货志》界定的含义，为：“明初募盐商于各边开中，谓之商屯”。盐法开中之制，在宋、元两代已有之。商屯的产生，源于盐法。盐，在中国古代社会一直由政府垄断，实行专卖，严禁民间私贩，违者治罪。明太祖初起，即于元至正二十一年（1361）二月，“议立盐法，置局设官以掌之，令商人贩鬻，二十分而取其一，以资军饷”。元朝至正二十六年（1366），置两淮盐官。吴元年（1367），又置两浙。洪武初年，诸产盐地次第设官，建立两淮、两浙、长芦、山东、福建、河东六个都转运盐使司；广东、海北、四川、云南黑盐井、云南白盐井、云南安宁盐井、云南五井七个盐课提举司，以及陕西灵州盐课司，分别管理各地盐的生产与销售。
“有明盐法，莫善于开中”。所谓“开中”，就是“召商输粮而与之盐”。说得明白一点，就是召募商人将其粮食运入官仓，按米与盐的一定比价，向官府换取盐引，到指定盐所支盐贩卖。卖毕，复将原给引目交回所在官府。盐引有大引、小引两种，“大引四百斤、小引二百斤”。
明代商屯，最初始于洪武三年（1370）。是年，山西行省奏曰：“大同粮储，自陵县运至太和岭，路远费烦，请令商人于大同仓入米一石、太原仓入米一石三斗，给淮盐一小引。商人鬻毕，即以原给引目赴所在官司缴之。如此则转运费省而边储充。”明太祖准从所请。其后各行省边境，多召商中盐以为军储。盐法边计，相辅而行。
洪武四年（1371），正式定淮、浙、山东中盐之例，皆以盐一引为率，视入仓道里远近，定商人输米之数。具体为，输米入：
临濠府仓，淮盐六石、浙盐四石；
开封府及陈桥仓，淮盐二石五斗、浙盐二石；
襄阳府仓，淮盐二石五斗、浙盐一百五斗；
安陆府仓，淮盐四石、浙盐三石五斗；
辰州、永州及峡州仓，淮盐三石五斗、浙盐二石五斗；
荆州府仓，淮盐四石五斗、浙盐四石；
归州仓，淮盐二石、浙盐一石二斗；
大同府仓，淮盐一石、浙盐八斗；
太原府仓，淮盐一石三斗、浙盐一石；
孟津县仓，淮盐一石五斗、浙盐一石二斗；
北平府仓，淮盐一石八斗、浙盐一石五斗、山东盐二石五斗；
河南府仓，淮盐一石五斗、浙盐一石二斗；
西安府仓，淮盐一石三斗、浙盐一石；
陈州仓，淮盐三石、浙盐二石；
北通州仓，淮盐二石、浙盐一石八斗、山东盐二石五斗。
此时，商人赴淮、浙、山东三地中盐，虽然输米之数有别，上自六石，下止八斗，但是无论在何地，以米易盐的手续都极为严格：必须“编置勘合及底簿，发各布政司及都司、卫所。商纳粮毕，书所纳粮及应支盐数，赍赴各转运提举司照数支盐。转运诸司亦有底簿比照，勘合相符，则如数给与。鬻盐有定所，刊诸铜版，犯私盐者罪至死，伪造引者如之，盐与引离，即以私盐论”。
后来，米、盐的交换比例，有所变动。其原则是以时势缓急、米值高下、道里远近险易以及中纳者是否有利为转移。
洪武十一年（1378）二月，明太祖以原先所定盐价过重，以致商人利薄，商屯效益不佳，命令中书省议减盐价。诏曰：
朕初以边戌馈饷劳民，命商人纳粟，以淮、浙盐偿之，盖欲足军食而省民力也。今既数年，所输甚薄，军饷不供，岂盐价太重，商人无所利而然欤？尔中书议减盐价，俾输粟于西河、梅川，庶粮饷可供，而内地之民省挽运之劳。
于是，中书省臣奉诏定拟，凡输粮于：
凉州卫者，每盐一引，米二斗五升；
梅川，三斗五升；
临兆府七斗；
河州四斗。
洪武二十二年（1389）九月，普安军民指挥使司周骥奏言：“自中盐之法兴，虽边陲远在万里，商人图利，运粮时至，于军储不为无补。今蛮夷屡叛，大军所临，动经数月，食用浩穰，而道里险远，馈运不给，宜减盐价以致商人。旧例：云南纳米二斗，给淮、浙盐一引；二石给川盐；一石七斗给黑井盐；二石四斗给安宁盐。近因盐重米轻，故商人少至，请更定其例。”奏文送到朝廷，明太祖采纳其言，命户部量减盐价：淮、浙盐一引，米一斗五升；川盐一引，米一石五斗；安宁盐一引，米二石；黑井如川盐之数。
民屯与军屯价值的实现过程是，通过直接开垦土地→扩大耕地面积→增加粮食产量。而商屯实行之初并非这样，没有与耕地发生关系。商屯价值的实现形式是：通过商人以米、官府以盐，官商互相进行米、盐交换而产生的。也就是说，商人运往边境的粮食，不是由他们直接经营土地生产出来的，而是以（盐）引目为媒介，通过商业流通渠道实现的。
明成祖即位以后，商屯的范围和内容发生了新的变化。范围的变化有些反复：“成祖即位，以北京诸卫粮乏，悉停天下中盐，专于京卫开中。唯云南金齿卫、楚雄府，四川盐井卫，陕西甘州卫，开中如故。不数年，京卫粮米充羡，而大军征安南多费，甘肃军粮不敷，百姓疲转运。迨安南新附，饷益难继，于是诸所复召商中盐，他边地复以次及矣”。内容的变化，主要是一些商人直接参与土地开发，将商业资本引入粮食生产领域。
原因是，当时一些商人感到运粮到边境，路途遥远，且多危险，费用浩繁，从经济效益的角度考虑不合算，本大而利微，遂改变形式，招民直接在边境进行农业生产：“募众督耕”，开垦土地，自设保伍，就地种粮，换取盐引。募众督耕之法行，经济上对商人有利。侯方域代其父侯恂奏议屯田，谓：“国初计边地寒，又受兵，且耕且守力最艰，乃通商中盐以维之，令贾人输粟边郡，官给之引，赴盐所领盐转鬻。永乐时，粟二斗五升，得盐一引，商赢引过当，争趋之，各自设保伍，募众督耕，于是边地尽垦，而塞下粟充溢露积，饶于中土，屯军亦因其保障，守望相助，得力耕。时各镇军饷，就其地足给，无所谓太仓年例者，闾左自正供外，亦无他财赋。”
永乐帝去世后，朝廷对商屯的政策，除了继续鼓励商人募民垦边，就地种粮之外，主要是根据时势变化，不断调整米、盐比价，激发商人输粟于边的积极性。这个调整，首先是由钞法引起的。
明代的货币，开始用钞（纸币），后改为银。纸钞行不多时，即遭到破坏。明成祖逝世不久，因钞法不通，户部尚书夏原吉上疏，请令有钞之家中盐。明仁宗下旨允准，遂定各盐司中盐则例：
沧州盐，每引，钞三百贯；
河南（东）、山东盐，每引，钞一百五十贯；
福建、广东盐，每引，钞一百贯。
输钞不问新旧，支盐不拘资次。
由于钞法阻滞，积重难返，这种办法很快也宣告失败。
明宣宗继位之初，即令停止中钞之法，恢复纳米易盐之旧制。宣德元年（1426）六月，行在户部奏曰：“各处运司岁办盐课，本召商中粮，以供边储。近因钞法不通，暂许官员军民人等中纳烂钞，不次支给，人图便利，无复输米。且边境各场，岁办有限，不足支给。请停中钞之例，仍旧纳米，用实边储。”明宣宗从之。
宣德三年（1428），户部尚书夏原吉以北京官吏、军人、工匠粮饷不支，而中盐旧则太重，致使商贾少至，上疏请更定中盐之例。乃定盐每引易米自二斗五升至一斗五升不等，召商纳米北京。
宣德四年（1429）六月，行在户部尚书郭敦以中盐则例已减，而商贾来者反少，疏请收缩中盐范围，其言曰：“尝具奏减中盐则例，召商于北京纳米，不拘资次支盐。缘近年中纳各项数多，盐不足支，客商来者愈少。今拟依永乐五年营造事例，淮、浙等处盐不为常例，以十分为率，六分支与北京在城仓纳米者；四分支与辽东、永平、山海（关）、甘肃、大同、宣府、万全已纳米者。其余各处中纳，暂且停支，则客商皆至，粮储可积。”奏疏呈上，俱得允准。郭敦又说：洪武中，客商中淮、浙等处盐者，年久物故，其子侄及远亲异姓之人，往往具文代支，多有虚冒。请行各运司，将洪武三十五年（建文四年，1402）以前客商所中盐，于流通簿内销注。以各商姓名、籍贯造册缴部，移文原籍有司，每盐一引，给钞十锭，以革连年冒支之弊。明宣宗曰：国家尝资其用，今彼身虽殁，而妻子尚存，仅给钞十锭，不偿所费，宜每引给钞二十锭。
宣德五年（1430）四月，行在户部奏定各处中纳盐米则例为：
京仓：云南安宁等处井盐，每引纳米五斗。
宣府卫仓：淮、浙盐，每引纳米三斗五升；山东、福建盐，每引纳米二斗；河间、长芦盐，每引纳米四斗；四川、广东盐，每引纳米二斗。
山海卫仓：淮、浙盐，每引纳米三斗五升；山东、福建盐，每引纳米二斗；河间、长芦盐，每引纳米四斗；四川、广东盐，每引纳米二斗。
甘肃卫仓：灵州盐课司小盐池盐，若陕西、山西所属客商，每引纳米麦四斗五升；宁夏卫并行所属客商，每引纳米六斗。
同时，又奏准独石开中盐粮则例：
淮、浙盐每引纳米二斗五升；
山东、福建、河东、广东、四川盐，每引皆为一斗五升；
云南安宁等井盐，每引纳米三斗。
宣德七年（1432）四月，因各处总兵官纷纷请招商纳米，以实边地。行在户部经奏准，重拟边境中盐粮例：
宁远、独石、肃州三处，淮、浙盐每引纳米二斗五升；河间、长芦盐每引纳米三斗；山东、河东、福建、四川、广东盐每引纳米均为一斗五升。
宣府、大同、山海、龙门、甘州、宁夏六处，淮、浙盐每引纳米三斗；河间、长芦盐每引纳米三斗五升；山东、河东、福建、四川、广东盐每引纳米俱二斗。
商屯的破坏
自正统以后，屯政松废，边境多事。商屯作为屯政的一个组成部分，也不能不深受影响。择其大要有：一因边政日趋废弃，军马缺乏，令商人纳马中盐，输粮于边者因之日少；二是官豪势要之家纷纷奏请大量中盐，以侵商利。例如，成化中，内官王钿奏令家人中支河东官盐二万四千引。按照祖宗之制，“开中盐课，例该召商，以备边储”。内外官员、豪民势要插手中盐，造成商人失利，于是各边仓廪逐渐空虚，粮草缺乏。尤其是随着税粮“折色”的普遍推开，有些地方也开始实行纳银中盐，边粮日益紧张也就势在必然了。迨弘治以后问题更为严重。弘治中，叶淇变法，请召商纳银盐运司，终于导致开中之法大坏，商屯随之破坏。
《明史·食货志·盐法》说：“明初，各边开中商人，招民垦种，筑台堡自相保聚，边方菽粟无甚贵之时。成化间，始有折纳银者，然未尝著为令也。弘治五年，商人困守支，户部尚书叶淇请召商纳银运司，类解太仓，分给各边。每引输银三四钱有差，视国初中米直加倍，而商无守支之苦，一时太仓银累至百余万。然赴边开中之法废，商屯撤业，菽粟翔贵，边储日虚矣。”对此，《明史·食货志·田制》说得更为清楚具体：“明初，募盐商于各边开中，谓之商屯。迨弘治中，叶淇变法，而开中始坏。诸淮商悉撤业归，西北商亦多徙家于淮，边地为墟，米石直银五两，而边储枵然矣。世宗时，杨一清复请召商开中，又请仿古募民实塞下之意，招徕陇右、关西民以屯边”，而收效实少。
嘉、隆以后，不少大臣争言屯政，有的还亲自经理盐屯，区划屯政甚详。万历十六年（1588）闰六月，户部奏言：“顷因屯政不修，边储日缩，诏各镇抛荒屯地尽令商人开垦，以中盐之利，偿开垦之劳；以所纳之赋，为实边之计，法至善也。今册报虽有顷亩，中间恐多虚冒。宜行各镇将各商垦过处所，逐人逐地查开清细，以存永业。”明神宗令依议实行。然是时，因循日久，屯政已坏，“逐人逐地查开清细”之议，也仅仅是议论议论而已。