房产投资必读－以房养房以租抵贷划算吗
对于降低当前居高不下的房价，国家煞费苦心稳定房价，政策一个接着一个地出台，因此普通的购房者随着风云变换的形势而动，及时调整自己的购房策略是目前的当务之急。
这批人先是随着央行加息，开始背负比以往要更加沉重的负担，相对于步步高企的房价及所带来的沉重的还款压力，一直较为平稳的租金使得一些经济实力普通的购房者开始决定出售自己的其中一套房产，但正在这个当口，开征营业税又使他们陷入了两难的境地。
面对此种状况，那些“以房养房”、“以租抵贷”的房产投资还是否有价值？是否可行？当前拥有房产的投资者是卖是租，如何抉择？
从2005年3月17日开始，5年期以上银行按揭贷款年利率是5.51％，而对于二次置业贷款购房将执行6.12％或更高的房贷利率。
当前房产投资的资金成本最低付出为5.51％，如果出租房产的年收益率低于5.51％，则出租不如出售。可以将一次性回收资金用于提前全部或部分偿还另一房产的银行贷款。在这其中，出租收益率是决定房产投资者是选择卖房还是出租的关键。房产出租收益率如何计算？举例如下，某人以成本价购买一套位于西城区的房改房，建筑面积60平方米，稍后又在海淀区贷款50万元购买一套商品房用于今后自住。西城房改房每年需负担取暖费1800元、物业费900元，目前该区域房屋售价约为42万元（包含装修），月租金2000元。为确保出租房屋的品质，张先生还需要投入1万元左右购置电器和家具；此外，出租过程中每年几乎都应留出一个月的空置期。
计算：年租金净收益＝2000×11－1800－900＝1.93万元，年租金收益率＝1.93万／（42万＋1万）＝4.49％。显然，与其靠收取租金获取4．49％的年收益率，不如将房产出售，回笼42万元资金去归还海淀那套房子的部分银行按揭贷款，因为海淀的房子所付出的资金成本是5.51％，高于4.49％的出租收益率。
由于营业税的征收，对于投资期限还未满两年的短期投资者来说，先采取“以房养房”的策略相对来说是比较合理的；对于投资期限已经超过两年的投资者来说，采取“以房养房”或者“以租抵贷”的方式未必就是最佳可行的方案。两者权衡把握关键：出租收益率。
如果拟出售的那套房产按揭贷款没还清或房款付清了但没有取得房产证，转让时将会受到很多限制，容易造成收益损失。
如果考虑长久出租，就目前北京的租赁市场状况，要想维持原有居住品质和租金水平，房主一般还应每隔5年左右重新装修，更换部分家具家电。