今年政府工作报告在谈到完善住房保障机制时提出，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。

全国政协委员、住建部副部长仇保兴7日在政协界别联组会议上发言时首次对此作出解读。他认为，这短短的56个字释放了房地产调控的新思路:“供需双向调节”、“协同调节”和“分类调节”。

供需双向调节

仇保兴认为，房地产调控不仅强调增加供应，也强调抑制投机投资性需求，这体现了供需双向调节的新思路。

由于投资渠道有限，房地产具有增值保值功能，居民购房需求强烈。这推动房地产泡沫不断膨胀。若不注意控制需求，一旦房地产泡沫破灭，对经济危害极大。

日本就是前车之鉴。上世纪八十年代，日本全民炒房。由于没有有效管理投资投机需求，房价不断上涨。同时，还产生挤出效应。大量资金、人才从制造业流出，流入房地产。而房地产泡沫破灭时，房屋价值变为负资产，制造业萎靡，经济陷入通缩和衰退的困境。

分类调节

我国房地产市场分化日益严重，一、二线城市房价上涨压力大，三、四线城市住房空置压力大。目前房价收入比过高的城市不超过20个，虽然城市数量少，但金融资产占比高，房地产风险大。而其它600多个城市中相当一部分房地产成交冷淡，有些甚至出现空城。因此房地产调控适合采取分类调控，而不是一刀切。

从国际经验看，房地产市场演变是与城镇化相伴随的过程。在城镇化进程末端，随着进城农民减少，需求快速减少。若没有适当应对，房地产市场会迅速萎缩，在预期作用下房价将可能出现螺旋式下降，导致房地产市场崩溃。

我国正处于城镇化快速推进期。仇保兴认为，到城镇化末期至少还有10-15年的时间。这期间购房需求旺盛，房地产将整体平稳发展。然而，现在就要开始对房价收入比不合理的城市采取微调办法，逐步降低房价收入比，避免到城镇化末期出现像日本那样的房地产泡沫崩溃。

实际上，我国已经有了类似教训。过去海南省房地产泡沫破灭后，几大银行坏账率大幅上升。

仇保兴说，未来需重视局部房地产调控，采取分类调节的办法，以时间换空间避免房地产泡沫继续膨胀。“能采取局部调节的就不整体调，尽可能减少对整体的影响；能用经济手段调节的就不用行政手段调，行政手段越少越好；能通过城市政府调节的，就不用中央代替调；基层能主动调节的，就不用上级来调。”

协同调节

政府工作报告承诺，今年新开工保障性安居工程700万套以上，其中各类棚户区470万套以上。年内基本建成保障房480万套。建设保障房，加大棚户区改造，有利于增加供给，平抑房价，保障人们对城市空间的公平占有，体现了居住公平。

仇保兴认为，增加共有产权住房供应，不仅是为了减轻地方政府资金压力，更重要的是扩大民众对保障房建设的参与，强化对保障房建设质量、配套设施的监督，体现了官民共同调节的思路，有利于调控向更加市场化手段转化。

在发达经济体，通过住房合作社实现共有产权。在有些国家，住房合作社提供的住宅占比高达20%-30%。住房合作社采取政府补贴、自愿组合、灵活出资、委托代建、民主监督和利益共享的模式运作。由于降低了开发商的利润，合作社建房成本低，居民既可以购买，也可以租用。这种民众共同参与、协同调节的模式，财务杠杆率低，风险小。

仇保兴说，我国共有产权市场还在初步培育中。政府成为了共有产权住房建设的主导方，未来将逐步过渡由市场来主导。抑制投机投资需求，采取供需双向调节，主要办法体现为三个“去”。

一、增加持有成本，去投机。

可通过开征房地产税来增加投机投资者的持有成本。根据国际经验，消费税和空置税是更有效的调节手段。许多国家和地区，采取征收累进消费税，购买首套房免税，购买二套房征14%，三套房征24%。与征收房产税相比，开征消费税和空置税这种调节方式，更加灵活，可进可退。

二、减少或停止对两套以上住房贷款，去杠杆。

美联储前主席格林斯潘反思金融危机爆发的原因时说，没有杠杆的债务，哪怕全面崩溃，也不会危及经济；而如果杠杆率高，一旦发生风险，就会造成灾难。房地产是高杠杆行业。虽然我国杠杆率水平比国际低，但仍要进一步降低杠杆率。

三、大量建设保障房和共有产权住房，去市场单一决定。

国际经验表明，房地产具有空间垄断性，不能由市场单方面决定。必须还房地产的基本居住功能。